STF amplia imunidade do ITBI na integralização de imóveis: o que muda para holdings e sociedades imobiliárias

O Supremo Tribunal Federal concluiu o julgamento do RE 1.495.108, Tema 1.348 da repercussão geral, trazendo uma definição relevante para a estruturação societária de empresas que recebem imóveis para integralização de seu capital social.

A discussão possui impacto especial para holdings patrimoniais e sociedades que desenvolvem atividades imobiliárias.

O ponto central era determinar se a imunidade do ITBI prevista pela Constituição para a transferência de bens destinados à realização do capital social poderia ser afastada quando a pessoa jurídica tivesse atividade preponderantemente imobiliária.

Por maioria, o STF reconheceu que a atividade exercida pela sociedade não afasta essa imunidade.

O que estava sendo discutido?

O ITBI é um imposto municipal que incide, em regra, sobre transmissões onerosas de bens imóveis entre pessoas vivas.

A Constituição Federal, entretanto, estabelece hipótese de imunidade relacionada à transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.

Durante anos, um dos pontos controvertidos esteve justamente na interpretação da ressalva constitucional relacionada às empresas cuja atividade preponderante envolve compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.

A questão ganhou especial importância com a utilização crescente de estruturas societárias destinadas à organização de patrimônio imobiliário.

No Tema 1.348, o STF foi chamado a definir se a atividade imobiliária da sociedade seria suficiente para afastar a imunidade quando o imóvel fosse utilizado para integralizar seu capital social.

O que decidiu o STF?

O Supremo reconheceu a imunidade do ITBI incidente sobre bens e direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital independentemente da atividade preponderante exercida pela sociedade.

Isso inclui empresas cuja atividade predominante seja a compra e venda de imóveis, sua locação ou o arrendamento mercantil.

A tese fixada pelo Tribunal estabelece, em síntese, que a imunidade na realização do capital social é incondicionada quanto à atividade preponderantemente imobiliária, ressalvadas hipóteses de simulação ou fraude à lei.

Trata-se de definição particularmente relevante porque impede que a natureza imobiliária da atividade empresarial, isoladamente considerada, seja utilizada como fundamento suficiente para afastar a imunidade.

O que muda para holdings patrimoniais?

É justamente nesse ponto que o julgamento pode gerar interpretações excessivamente simplificadas.

A decisão não significa que imóveis podem ser transferidos indiscriminadamente para holdings sem incidência de ITBI.

O que o STF decidiu é mais específico: tratando-se de imóvel efetivamente destinado à integralização do capital social, a atividade preponderantemente imobiliária da pessoa jurídica não é, por si só, suficiente para afastar a imunidade.

Isso pode aumentar a segurança jurídica de estruturas patrimoniais legítimas que utilizem imóveis na formação do capital social.

Entretanto, a operação societária precisa ser analisada em sua integralidade.

O limite estabelecido pelo Tema 796 continua relevante

O próprio julgamento do Tema 1.348 preservou expressamente o entendimento firmado anteriormente pelo STF no Tema 796.

Consequentemente, a imunidade permanece limitada ao valor do capital social a ser efetivamente integralizado.

Essa distinção é fundamental na estruturação da operação.

Não basta, portanto, identificar a existência de uma transferência imobiliária para uma sociedade e concluir automaticamente pela imunidade.

É necessário verificar como o imóvel foi utilizado na formação patrimonial da empresa, qual parcela está destinada à integralização do capital social e como a operação foi juridicamente estruturada.

Simulação e fraude continuam sujeitas à fiscalização

Outro aspecto relevante do julgamento foi a ressalva expressa feita pelo Supremo em relação a operações simuladas ou realizadas em fraude à lei.

O STF deixou claro que o reconhecimento da imunidade não impede os Fiscos municipais de demonstrarem que determinada estrutura foi artificialmente construída com a finalidade de obter indevidamente o benefício constitucional.

Esse ponto merece especial atenção diante da popularização das chamadas holdings patrimoniais.

Nos últimos anos, tornou-se comum apresentar a constituição de holdings como solução praticamente automática para proteção patrimonial, sucessão e redução de tributos.

A realidade jurídica é mais complexa.

A constituição de uma sociedade deve possuir finalidade legítima, coerência econômica e estrutura jurídica compatível com os objetivos dos sócios.

A decisão deve ser vista como instrumento de segurança jurídica — não como fórmula tributária

O julgamento do Tema 1.348 é relevante para empresários, investidores e famílias que pretendem organizar patrimônio imobiliário por meio de estruturas societárias.

Mas a principal consequência da decisão não deve ser resumida à ideia de “economizar ITBI”.

A discussão é mais ampla.

Uma estrutura patrimonial adequada precisa considerar, simultaneamente:

• composição e integralização do capital social;

• governança e relacionamento entre os sócios;

• tributação da sociedade e dos sócios;

• administração e eventual exploração econômica dos imóveis;

• sucessão patrimonial;

• consequências de futuras alienações;

• riscos empresariais e patrimoniais;

• finalidade econômica e jurídica da estrutura adotada.

O ITBI é apenas uma das variáveis.

Conclusão

O julgamento do Tema 1.348 representa um importante avanço na definição do alcance constitucional da imunidade do ITBI.

O STF estabeleceu que a atividade preponderantemente imobiliária da pessoa jurídica não afasta a imunidade incidente sobre imóveis utilizados para integralização do capital social. Ao mesmo tempo, preservou a limitação relacionada ao valor efetivamente destinado à integralização e ressalvou expressamente situações de simulação ou fraude.

Portanto, a decisão aumenta a segurança jurídica para operações societárias legítimas, mas não autoriza a conclusão simplista de que qualquer transferência de imóvel para uma holding estará livre do ITBI.

Mais do que buscar uma vantagem tributária isolada, empresários e famílias devem avaliar se a estrutura societária escolhida é juridicamente adequada aos seus objetivos patrimoniais, empresariais e sucessórios.

Em caso de dúvida sobre os impactos do julgamento em uma estrutura societária ou patrimonial específica, recomenda-se análise jurídica individualizada.

Paulo Pantaleão de Lucca
OAB/MG 140.516
Sócio-fundador — Caetano & Pantaleão Advogados.